2回目の大規模修繕はここが違う！築30年超えマンションが直面する課題

「うちのマンションもそろそろ2回目の大規模修繕の時期だけど、1回目と同じように考えればいいのだろうか？」
「築30年を超えて、あちこち傷みが目立ってきた。修繕費用は一体いくらになるのか…」

築30年を超えるマンションにお住まいの管理組合役員や区分所有者の皆様は、このような不安や疑問をお持ちではないでしょうか。

1回目の大規模修繕を経験しているからと安心するのは禁物です。
築30年超えのマンションが行う2回目の大規模修繕は、1回目とは全くの別物。建物の状態、必要な工事内容、そして住民の状況も大きく変化しており、より複雑で難しい課題に直面します。

この記事では、国土交通省の調査データなども交えながら、2回目の大規模修繕が1回目とどう違うのか、築30年超えマンションが直面する特有の課題、そして、この一大プロジェクトを成功に導くための具体的なステップを専門家の視点から徹底的に解説します。

この記事を読めば、漠然とした不安が解消され、計画的に2回目の大規模修繕を進めるための道筋が見えてくるはずです。

1回目とは大違い！2回目の大規模修繕、3つの特徴

2回目の大規模修繕は、築25年～30年頃に実施されるのが一般的です。 国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、2回目の大規模修繕工事が実施される築年数の中央値は28年、平均値は29.4年となっています。

この時期の修繕は、1回目（築12～15年頃）とは比較にならないほど重要度と難易度が増します。 まずは、1回目と何が違うのか、3つの大きな特徴を見ていきましょう。

特徴1：工事範囲の拡大｜「保全」から「更新」へ

1回目の大規模修繕は、外壁塗装や屋上防水など、主に経年で劣化した部分を新築時の状態に近づける「保全」が中心です。

しかし、2回目では建物のさらなる老朽化に対応するため、工事範囲が大きく広がります。 補修で済んでいた箇所も、設備の「更新（取り替え）」が必要になるケースが格段に増えるのです。

【2回目で追加・拡大されやすい主な工事】

• 給排水管の更新・更生工事: 専有部・共用部ともに寿命を迎え、漏水リスクが高まる。
• エレベーターのリニューアル: 制御盤や巻き上げ機など主要部品の耐用年数が切れ、全面的な更新が必要になる。
• 機械式駐車場の更新: パレットの腐食や駆動部の摩耗が進み、大規模な修繕や入れ替えが求められる。
• サッシ・玄関ドアの交換: 断熱性や気密性の低下、建付けの悪化が顕著になる。
• 貯水槽や消防設備の更新: 20年～25年程度で取り替えが必要になることが多い。

このように、2回目は目に見える部分だけでなく、建物の根幹に関わる設備の大規模な更新工事がメニューに加わるのが最大の特徴です。

特徴2：費用の高騰｜1回目より3割増しも

工事範囲が拡大すれば、当然ながら費用も高騰します。国土交通省の調査でも、2回目の大規模修繕の工事費用は1回目よりも高額になる傾向が示されています。

一般的に、1戸あたりの費用相場は90万円～150万円前後とされ、1回目と比較して1.3倍～1.5倍に増加するケースも珍しくありません。

【費用が高騰する主な要因】

• 工事範囲の拡大: 上記で挙げた設備更新工事は、それぞれ数百万円～数千万円単位の費用がかかる。
• 下地補修費の増加: 経年によりコンクリートの劣化やタイルの浮きなどが広範囲に発生し、補修費用が増加する。
• 資材費・人件費の上昇: 社会情勢により、1回目の頃よりも建設コスト自体が上昇している。
• 追加工事の発生: 実際に工事を始めてから、想定外の劣化が見つかり追加費用が発生しやすい。

1回目の経験から「このくらいの予算で収まるだろう」と安易に考えていると、深刻な資金不足に陥る危険性があります。

特徴3：住民の変化｜建物の老いと人の老い

築30年という歳月は、建物だけでなく、そこに住む人々にも変化をもたらします。新築時に30代・40代だった層は60代・70代となり、マンション全体で住民の高齢化が進行します。

この「住民の高齢化」は、2回目の大規模修繕を進める上で、技術的な問題と同じくらい大きな課題となります。

【住民の変化がもたらす課題】

• 修繕積立金の値上げへの抵抗: 年金生活者にとって、積立金の値上げや一時金の徴収は大きな負担となり、合意形成が難しくなる。
• 役員のなり手不足: 高齢を理由に、管理組合の役員を引き受ける人が減少し、修繕の検討・推進体制が弱体化する。
• 価値観の多様化: 新規入居者と古くからの居住者とで、修繕に対する考え方や求めるものが異なり、意見がまとまりにくくなる。

建物の老いと人の老いが同時に進行する中で、どのようにして住民の合意を形成し、計画を前に進めていくか。これが2回目の大規模修繕における、もう一つの重要なテーマです。

築30年超えマンションが直面する5つの深刻な課題

1回目との違いを踏まえた上で、築30年超えのマンションが具体的にどのような課題に直面するのか、さらに深掘りしていきましょう。これらは、見て見ぬふりをすれば、マンションの資産価値や居住性を著しく低下させる深刻な問題ばかりです。

① 見えない部分の劣化：給排水管の寿命と漏水リスク

最も深刻かつ緊急性の高い課題が、給排水管の老朽化です。

1980年代頃までに建てられたマンションでは、配管に腐食しやすい金属管（鋼管など）が使われていることが多く、築30年を超えると寿命を迎えます。

配管の寿命の目安

• 鉄管（鋼管）： 約30年～40年
• 鋳鉄管： 約35年～40年

配管の劣化は、赤水の発生や水の出の悪さだけでなく、漏水事故という最悪の事態を引き起こす可能性があります。漏水は、自室だけでなく階下の部屋にも甚大な被害を及ぼし、多額の損害賠償問題に発展しかねません。

給排水管の更新工事は、壁や床を壊す必要があり、1戸あたり100万円以上の費用がかかることもあります。 しかし、この問題を先送りすることは、時限爆弾を抱えているのと同じ状態だと言えるでしょう。

② 建物の性能低下：断熱性・耐震性の問題

築30年超のマンションは、現在の建築基準や省エネ基準と比較すると、建物の基本性能が見劣りする場合があります。

• 断熱性の低さ: 当時のマンションは、断熱材が入っていなかったり、窓が単層ガラスだったりすることが多く、「夏は暑く、冬は寒い」という問題を抱えています。これは快適性の問題だけでなく、光熱費の増大にも直結します。
• 耐震性の不安: 1981年6月以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」を満たしていますが、それ以前の「旧耐震基準」のマンションもまだ存在します。 また、新耐震基準のマンションであっても、より大きな地震への備えとして耐震補強を検討するケースも増えています。

これらの性能向上は、単なる修繕にとどまらず、住民の安全で快適な暮らしを守るための重要な投資となります。

③ 時代のニーズとのズレ：バリアフリー、省エネ、IT対応の遅れ

30年の間に、私たちのライフスタイルや社会の価値観は大きく変化しました。新築時には最新だった設備も、今では陳腐化し、住民のニーズに応えられなくなっているケースが少なくありません。

• バリアフリー対応の遅れ: エントランスの段差、手すりのない廊下や階段など、高齢化が進む住民にとって住みづらい環境になっている。
• 防犯面の不安: オートロックがなかったり、防犯カメラの性能が低かったりと、セキュリティ面に不安を抱えている。
• ITインフラの未整備: インターネット回線が遅い、宅配ボックスがないなど、現代の生活に必須の設備が不足している。

これらの課題を放置すると、マンションの魅力が低下し、「選ばれないマンション」になってしまう可能性があります。

④ 修繕積立金の不足という現実

2回目の大規模修繕で最も多くの管理組合を悩ませるのが、修繕積立金の不足です。

国土交通省の調査によると、修繕積立金の額が長期修繕計画に対して不足しているマンションは全体の3割以上に上ると報告されています。

不足する理由は一つではありません。

• 新築時の設定が低すぎる: 分譲時の販売価格を安く見せるため、意図的に修繕積立金が低く設定されているケースが多い。
• 計画の甘さ: 当初の長期修繕計画が楽観的で、物価上昇や消費増税、想定外の修繕費などが考慮されていない。
• 積立金の値上げができていない: 住民の反対を恐れて、必要な値上げ決議を先送りにしてきた。

いざ大規模修繕という段階になって資金不足が発覚し、計画の見直しや一時金の徴収、金融機関からの借り入れといった困難な選択を迫られる管理組合は後を絶ちません。

⑤ 合意形成の困難化：価値観の多様化と無関心層の増加

工事内容が複雑化し、費用も高額になる2回目の大規模修繕では、住民間の合意形成がより一層難しくなります。

• 経済状況の格差:「できるだけ費用を抑えたい」層と、「資産価値向上のためなら投資を惜しまない」層との間で意見が対立する。
• 関心の格差: 一部の役員だけが熱心で、多くの住民は「自分には関係ない」と無関心。説明会に参加せず、総会の議決権行使書も提出しない層が増える。
• 永住意識の差:「終の棲家」と考える高齢者層と、いずれは住み替えを考えている若年層とでは、修繕への投資に対する考え方が異なる。

これらの多様な意見をまとめ、全体の4分の3以上の賛成が必要な「特別決議」などを可決に導くためには、これまで以上の時間と労力、そして工夫が求められます。

失敗しない！2回目の大規模修繕を成功に導く5つのステップ

数々の困難な課題が待ち受ける2回目の大規模修繕。しかし、適切な手順を踏んで計画的に準備を進めれば、必ず乗り越えることができます。ここでは、成功に不可欠な5つのステップを解説します。

ステップ1：長期修繕計画の抜本的な見直し

まず着手すべきは、既存の長期修繕計画をゼロベースで見直すことです。 1回目の修繕後に見直していない場合、その計画はもはや現状に即していません。

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」でも、5年程度の周期での見直しが推奨されています。

【見直しのポイント】

• 建物劣化診断の実施: 専門家による詳細な診断を行い、建物の現状を正確に把握する。これが全ての計画の土台となる。
• 工事項目と周期の再設定: 診断結果に基づき、本当に必要な工事は何か、実施時期は適切か、優先順位を付けて再検討する。
• 収支計画の再検証: 最新の工事費相場や将来の物価上昇を考慮し、今後30年間の収支シミュレーションをやり直す。修繕積立金の額が妥当かどうかも厳しくチェックする。

この見直し作業は、管理組合だけで行うのは困難です。次のステップで紹介する専門家の協力を得ながら進めるのが賢明です。

ステップ2：専門家（コンサルタント）の客観的な視点を活用する

2回目の大規模修繕のように、工事内容が専門的かつ多岐にわたる場合、管理組合のパートナーとなる専門家の存在が成功のカギを握ります。

設計事務所やマンション管理士などのコンサルタントに依頼することで、以下のようなメリットが得られます。

• 客観的な建物診断と工事仕様の策定: 管理会社や施工会社の提案を鵜呑みにせず、第三者の立場で最適な工事内容を提案してくれる。
• 適正な見積もりの精査: 複数の施工会社から見積もりを取り、内容を比較検討して、コストの妥当性を判断してくれる。
• 工事監理による品質確保: 工事期間中、仕様書通りに工事が行われているかを厳しくチェックし、手抜き工事を防ぐ。
• 住民への説明・合意形成のサポート: 専門的な内容を住民に分かりやすく説明し、総会での質疑応答などをサポートしてくれる。

コンサルタントの選定は非常に重要です。複数の候補者と面談し、実績や担当者の人柄などをしっかりと見極めましょう。

また、コンサルタントと同様に、実際に工事を行う施工会社の選定も成功を左右します。例えば、大規模修繕を専門に手掛け、直接施工によるコストパフォーマンスと品質管理に定評のある株式会社T.D.Sのような実績豊富な会社に相談してみるのも一つの方法です。

信頼できるパートナーを見つけるためにも、株式会社T.D.Sをはじめ複数の業者から話を聞き、比較検討することが不可欠です。

ステップ3：資金計画の再構築と多様な選択肢の検討

長期修繕計画の見直しにより、多くの場合、修繕積立金の不足が明らかになります。その不足分をどう補うか、具体的な資金計画を再構築する必要があります。

【資金調達の主な選択肢】

1. 修繕積立金の値上げ: 最も基本的な対策。住民への負担は増えるが、将来にわたって安定した資金確保につながる。
2. 一時金の徴収: 不足額を戸数で割り、一括または分割で徴収する方法。短期的に資金を確保できるが、高齢者世帯などには大きな負担となるため、合意形成のハードルが高い。
3. 金融機関からの借り入れ: 住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」などを活用する方法。一時的な負担を平準化できるが、金利が発生し、返済計画の策定が必要。

これらの方法に加えて、自治体が設けている補助金や助成金制度が活用できないかも必ず確認しましょう。 どの方法が自分たちのマンションに最適か、メリット・デメリットを十分に比較検討し、住民に複数の選択肢を提示することが重要です。

ステップ4：透明性の高い情報共有で丁寧な合意形成を

合意形成のプロセスで最も大切なのは、徹底した情報公開と丁寧なコミュニケーションです。 住民の不安や不信感は、情報不足から生まれます。

【合意形成を円滑に進めるための工夫】

• 広報活動の徹底: 修繕委員会の議事録や検討状況を、広報誌や掲示板、ウェブサイトなどで定期的に発信する。
• 複数回の説明会の開催: 全体説明会だけでなく、テーマ別（工事内容、資金計画など）の小規模な説明会や相談会を実施し、双方向のコミュニケーションを図る。
• アンケートの実施: 工事内容やデザイン、資金計画についてアンケートを実施し、住民の意向を把握・反映させる。
• 分かりやすい資料の作成: 専門用語を避け、図やグラフを多用した資料を作成する。特に費用については、なぜその金額が必要なのか、根拠を明確に示す。

時間と手間はかかりますが、こうした地道なプロセスが、最終的な総会決議での賛同につながります。

ステップ5：「資産価値向上」を見据えたバリューアップ工事の検討

2回目の大規模修繕は、単に建物を元に戻すだけでなく、マンションの価値をさらに高める「バリューアップ」の絶好の機会です。

修繕工事と同時に行うことで、足場代などの共通仮設費用を節約でき、効率的に資産価値向上を図れます。

【バリューアップ工事の例】

• エントランスの改修: マンションの「顔」であるエントランスを、デザイン性の高いものに一新する。オートロックの設置や集合玄関機の更新も含む。
• 共用廊下・階段の長尺シート化: 見た目が美しくなるだけでなく、滑りにくくなり安全性も向上する。
• 宅配ボックスの設置・増設: 現代のライフスタイルに必須の設備。入居者満足度を大きく向上させる。
• 断熱性能の向上: 窓を複層ガラスに交換したり、外壁に断熱材を追加したりすることで、快適性と省エネ性能を高める。
• バリアフリー化: エントランスへのスロープ設置や、廊下・階段への手すり設置など。

もちろん、すべての要望を実現することはできません。アンケートなどで住民のニーズを把握し、長期修繕計画との整合性を図りながら、費用対効果の高いものから優先的に検討していくことが重要です。

【費用相場】2回目の大規模修繕、一体いくらかかるのか？

ここまで計画の重要性を解説してきましたが、やはり一番気になるのは「費用」でしょう。ここでは、具体的な費用相場と、万が一資金が不足した場合の対策について解説します。

工事項目別の費用目安

2回目の大規模修繕の費用は、マンションの規模、劣化状況、工事内容によって大きく変動しますが、1戸あたりの平均的な相場は90万円～150万円と言われています。

以下に、主な工事項目とその費用目安をまとめました。ご自身のマンションの状況と照らし合わせ、概算費用を把握するための参考にしてください。

工事項目	費用目安	備考
仮設工事	1戸あたり 15～25万円	足場、養生シート、現場事務所など。工事費全体の15～20%を占める。
外壁塗装・補修工事	1戸あたり 20～40万円	塗装のグレード、下地補修の範囲によって変動。タイル補修は別途費用。
屋上防水工事	1戸あたり 5～15万円	防水の種類（アスファルト、ウレタン、シート）によって単価が異なる。
シーリング工事	1戸あたり 5～10万円	外壁の目地やサッシ周りの防水材の打ち替え。
鉄部塗装工事	1戸あたり 3～8万円	玄関ドア枠、メーターボックス、手すりなどの塗装。
給排水管更新工事	1戸あたり 30～100万円以上	共用部のみか、専有部も含むかで大きく変動。内装復旧費も必要。
エレベーター更新工事	1基あたり 500～1,500万円	部分的なリニューアルか、全撤去新設かで費用が大きく異なる。
その他	–	機械式駐車場、共用部の照明LED化、バリアフリー改修など。

※上記はあくまで一般的な目安です。正確な費用は、専門家による診断と施工会社からの見積もりによって算出されます。

修繕積立金が足りない場合の3つの対策

もし、計画段階で修繕積立金の大幅な不足が判明した場合、工事を先延ばしにするのは得策ではありません。劣化がさらに進行し、結果的により多くの費用がかかってしまうからです。 速やかに以下の対策を検討し、管理組合で議論する必要があります。

1. 修繕積立金の段階的な値上げ
   不足額を算出し、将来にわたって安定的に積み立てられるよう、月々の積立金額を見直します。住民への負担を考慮し、数年に分けて段階的に引き上げる方法も有効です。
2. 一時金の徴収
   目前に迫った大規模修繕の不足分を補うために、全戸から一時金を徴収します。一括払いが難しい世帯のために、分割払いを認めるなどの配慮も必要です。合意形成のハードルは高いですが、借り入れによる金利負担がないというメリットがあります。
3. 金融機関からの借り入れ
   住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」や、民間の金融機関が提供するローンを利用します。一時的な負担を避けられますが、金利を含めた返済計画を立て、その返済原資として修繕積立金の値上げが必要になる場合がほとんどです。

これらの対策は、いずれも住民の金銭的負担を伴うため、なぜ必要なのか、他に選択肢はないのかを丁寧に説明し、総会での合意を得ることが不可欠です。

2回目の大規模修繕に関するよくある質問（Q&A）

最後に、管理組合の皆様からよく寄せられる質問にお答えします。

Q1. 専門コンサルタントは絶対に必要ですか？

法律上の義務ではありませんが、2回目の大規模修繕では依頼することを強く推奨します。
工事内容が複雑化・高額化するため、専門知識のない管理組合だけで、工事仕様の妥当性や見積金額の適正さを判断するのは極めて困難です。第三者の専門家が入ることで、不要な工事をなくし、コストを最適化できる可能性が高まります。結果的に、コンサルタント費用を支払っても、総工費を抑えられるケースも少なくありません。

Q2. 一時金の徴収や借り入れは避けられないのでしょうか？

計画的な準備ができていれば避けられます。
理想は、1回目の大規模修繕が終わった直後に長期修繕計画を精査し、2回目に向けて計画的に積立金の値上げを行っておくことです。しかし、多くのマンションでそれができていないのが実情です。
もし資金不足が判明した場合は、工事内容の優先順位付け（緊急性の高いものから実施し、一部を次回に回すなど）を検討することで、一時的な支出を抑えることは可能です。ただし、先送りは根本的な解決にはならないため、専門家と相談の上で慎重に判断する必要があります。

Q3. 工事中の生活への影響はどの程度ありますか？

1回目と同様に、一定期間の生活への影響は避けられません。

• 騒音・振動・臭気: 塗装工事や下地補修工事などで発生します。
• プライバシー: 足場が組まれ、作業員がバルコニー側を行き来するため、窓を開けにくくなったり、カーテンを閉めたままになったりします。
• バルコニーの使用制限: 塗装や防水工事の期間中は、洗濯物を干せなくなります。
• 駐車場の使用制限: 駐車場の防水工事や機械式駐車場の更新工事の際は、一時的に車を移動させる必要があります。

施工会社は、事前に詳細な工事スケジュールを住民に告知し、影響が最小限になるよう配慮しますが、管理組合としても住民への丁寧な説明と協力依頼が重要になります。

まとめ：2回目の大規模修繕はマンションの未来を決める一大プロジェクト

築30年を超えるマンションにとって、2回目の大規模修繕は、単なる建物のメンテナンスにとどまりません。それは、「この先も安心して快適に暮らし続けられるか」「資産としての価値を維持・向上できるか」という、マンションの未来そのものを左右する極めて重要な一大プロジェクトです。

工事範囲の拡大、費用の高騰、住民の高齢化、積立金不足など、乗り越えるべき課題は決して少なくありません。しかし、これらの課題から目をそらさず、一つひとつ丁寧に向き合うことが成功への唯一の道です。

この記事で解説した5つのステップを参考に、できるだけ早い段階から準備を始めてください。専門家の力を借りながら、住民全員で情報を共有し、マンションの将来について真剣に議論する。そのプロセスこそが、2回目の大規模修繕を成功に導き、あなたのマンションを次の世代へとつなぐ礎となるはずです。